成都物流仓储设施现状及发展

一、物流仓储设施分类及标准

2005年以来，随着成都市物流集中发展区规划的完成，成都新建的物流仓储设施必须全部修建在集中规划区内，目前新修建项目大都符合国际建造标准。成都物流仓储设施分为普通公用型仓储设施、特种仓库、以及自用仓库。特种仓库分为保税仓库、冷冻冷藏库、油库、以及危化品仓库。至2012年底，目前市场上主要以普通公用型物流仓储设施为主，大约占市场总体量的 89％

现代普通公用型物流仓储设施技术指标如下图所示

冷冻冷藏仓储设施

随着区域消费者对营养和健康方面的要求不断提高，对高质量的冷链服务的需求也不断增加，在成都地区，冷链物流系统正在蓬勃兴起。

冷冻冷藏仓储设施，根据其使用性质，冷冻冷藏库可分为储藏冷库、零售性冷库、生产性冷库三类。

目前在成都，百事物流、夏晖物流、嘉里大通、新加坡星狮、新加坡富园及台湾海霸王已开始投入或使用该类标准物业，同时带动了成都冷链市场的发展。本地企业如银犁冷链、外资企业如香港太古的冷链物流项目正加快建设。截至2012年底，成都冷链市场仓储设施供应量约为30万平方米。预计至2015年，物流集中发展区标准化冷链仓储设施的市场投放量将突破50万平方米。

冷冻、冷藏仓储设施的低温区域分为冻库，冷藏库及低温码头三部分组成，其技术指标如下图所示：

物流仓储设施市场情况

物流仓储设施分布区域

2005 年之前，成都物流区域市场主要位于火车东站附近，靠近传统商圈及主要出省通道周边（比如川陕路）。此类物流仓储多为砖混结构，建筑及通道设计较为落后，租金低廉。

随着成都市对成都现代物流集中发展区规划的批复，2005年至2012年，符合现代技术指标的物流仓储设施逐渐成为市场主流，同时非现代技术标准的物业已不能满足当下物流市场对高品质仓储及高效率管理操作的需求。

现有及新进入市场的物流企业将在规划的“四园区四中心”内集中扩展及发展其业务，同时，使用陈旧物流仓储设施的用户逐渐的向效率更高的现代物流仓储设施迁入，以增强其物流分拨能力，扩大其盈利能力。所以，市场对符合现代仓储技术指标的物业需求不断增加。

注：  蓝色圆点标示为陈旧物流仓储设施

      红色圆点标示为现代物流仓储设施

      橙色圆点标示为现代冷冻/藏物流仓储设施

仲量联行对物流集中发展区内的现代物流仓储设施的进行了如下调查与分析

二、供应与需求分析

截止2012年底，成都市物流集中发展区仓储设施供应量共计近181万平方米。

2006年前，由于符合现代物流仓储设施标准的仓库供应量不足，导致该类仓储设施供不应求。

2009年上半年成都受到全球金融危机的冲击，用户对标准仓储设施的需求相应放缓。2009年底，用户对优质仓储设施的需求逐步恢复。

截至2012年底，现有符合现代物流仓储基本设施标准的仓库约近181万平方米，仓储使用率约82%。标准化仓储设施尤其高端仓库处于供不应求的市场状况。

三、租金走势

2005年前，仓库大多位于火车东站，属于砖混结构，设施规格较差，所以市场租金保持在较低水平，大约15元/平方米/月。

自2008到2012，客户对高规格仓库的需求增加，随着一批符合标准的物流仓储设施的建成及运营，以及部分老旧仓储的逐渐拆除，截止2012年底，普通仓库平均租金达到23.8元/平方米/月。

尽管未来有巨大的供应量，但由于地价上涨，仓库修建费用上涨，仓库设施升级，同时随着物流基础设施市场的逐渐成熟和稳定，预计租金每年将以3%的速度持续稳定增长。

四、货物种类分析

上图表反映了目前存储于现代标准仓储内的货物的种类及比例。其中快速消费品，白色家电及IT产品为此类仓储的主要存储货物，分别占市场份额的27%和24%。

随着居民消费水平的不断提高，高附加值产品需求对此类仓储的需求显示出强劲的势头，因为这些产品需要更良好的储存条件和管理服务。

由于近年成都电子信息和软件产业在中国西部的迅速崛起，预计IT产品的比例将逐渐增加。

上图反映了目前入驻现代标准仓储的客户行业分类及比率。制造业和第三方物流为此类仓储的主要客户来源，分别占据市场份额的46%和31%。同时为了提高其配送效率，越来越多的电子商务经销商选择入驻此类仓储，目前比例达到19%。随着越来越多的制造商将其物流服务和专业服务外包给第三方物流，而第三方物流在仓储选址时将效率作为首要考虑因素，因此更倾向选择符合现代物流仓储设施标准的仓储。第三方物流的需求比例将在未来赶超制造业。